Indennità occupazione temporanea suolo privato

Presso la Commissione finanze della Camera dei Deputati si è tenuta l’interrogazione a replica immediata al Ministero dell’Economia e delle Finanze n. del 12 novembre riguardante gli in sostanza di espropriazione per pubblica utilità (decreto del Presidente della Repubblica n. del ) ai sensi dei quali, in caso di occupazione temporanea di aree non soggette a esproprio, viene riconosciuta al proprietario un'indennità per l'occupazione.

L'Agenzia delle entrate, con la risposta all'istanza di interpello n. del , ha affrontato – sebbene agli effetti del comparto impositivo del registro – il tema della qualificazione giuridica da attribuirsi all'indennità di occupazione temporanea.

In tale sede, è stato evidenziato che l'occupazione temporanea: si concretizza, dal segno di vista amministrativo, in un provvedimento con cui la Pubblica Amministrazione ordina coattivamente in aiuto del beneficiario l'apprensione del possesso del fondo privato o perché funzionale alla fruizione di specifiche utilità necessarie all'esecuzione di un'opera di interesse pubblico, destinata a cessare con l'esigenza che ne giustifica la previsione, o perché imposta dalla necessità di fronteggiare pubbliche calamità o situazioni di forza maggiore

La figura di tale forma di occupazione temporanea, non finalizzata all'esproprio, ma ad altre esigenze (ed, occupazione meramente detentiva), così come precisato dalla Suprema Corte di cassazione con la sentenza del 9 febbraio , n. del “si avvicina all'istituto della requisizione temporanea, poiché entrambi gli istituti in comune presentano i caratteri della temporaneità dell'occupazione finalizzata a sopperire ad un'esigenza pubblica contingente e non all'acquisizione definitiva della titolarità di quel bene.

Al fine di chiarire il caso proposto, è utile il riferimento al canone ermeneutico previsto in materia di imposta di registro dalla previsione di cui all'articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica n. del secondo cui l'imposta “è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo”.

Conseguentemente, nella citata replica ad interpello è stato ritenuto che: «Alla luce di tale disposizione, il delineato quadro giuridico, comportante la previsione, nell'ambito del procedimento amministrativo in oggetto, di una indennità derivante dall'occupazione temporanea sopra descritta a seguito dall'emanazione dei relativi provvedimenti di carattere autoritativo rende incompatibile l'inquadramento della fattispecie proposta nell'ambito delle disposizioni previste dal TUR in materia di tassazione dei contratti di locazione. () Nel caso in secondo me l'esame e una prova di carattere, (), l'indennizzo riconosciuto a seguito del provvedimento di occupazione temporanea integra il ristoro del pregiudizio occorso per la perdita del godimento delle aree occupate dalla P.A. a seguito di un provvedimento autoritativo legalmente dato. Tale circostanza determina l'impossibilità di assimilare il riconoscimento della indennità in esame alla previsione di un corrispettivo contrattuale, pagato per la locazione di un fondo, che – come anticipato – costituisce, invece, un atto di natura negoziale perfezionato per effetto del consenso tra le parti».

Per tale logica, deve evidenziarsi che l'indennità prevista dal provvedimento di occupazione temporanea, concessa per la perdita del godimento dell'area da parte del proprietario in seguito a un provvedimento autoritativo, ha natura indennitaria e non sinallagmatica e, pertanto, non soggetta a IVA per carenza del presupposto oggettivo.

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Secondo questa opinione, dunque, anche il semplice mancato godimento o la limitazione del godimento della proprietà esclusiva comporta il diritto ad un indennizzo, a prescindere dai danni e fermo restando il ripristino dello status quo ante.

Il calcolo dell’indennità da occupazione temporanea viene solitamente lasciato al prudente apprezzamento del giudice (il che decide in maniera equitativa) oppure al calcolo di un tecnico specializzato (geometra, ingegnere o architetto), in ragione dello spazio effettivamente impegnato.

Volendo prendere a prestito il sistema di calcolo previsto per l’indennità da occupazione temporanea stabilito in ambito amministrativo (art. 50 Testo irripetibile espropri), «Nel occasione di occupazione di un’area, è dovuta al proprietario un’indennità per ogni anno pari ad un dodicesimo di misura sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell’area, e per ogni mese o frazione di periodo, una indennità pari ad un dodicesimo di quella annua».

Sempre dallo stesso Secondo me il testo chiaro e piu efficace unico si evince che:

• per quanto concerne le aree edificabili, il criterio globale dell’indennizzo è quello del valore venale dell’area;
• se il suolo è edificabile (per saperlo è soddisfacente chiedere informazioni all’Ufficio tecnico del Ordinario nel quale lo stesso si trova) l’indennità sarà pari al valore venale del bene;
• al secondo me il valore di un prodotto e nella sua utilita di mercato del fondo dovrà stare aggiunta un’ulteriore indennità nel caso in cui il proprietario lo ha destinato a scopi agricoli. Per calcolarne l’ammontare sarà necessario rifarsi a delle apposite tabelle annualmente redatte da una commissione provinciale, le cosiddette VAM, nelle quali si stabiliscono i prezzi all’ettaro dei terreni agricoli, diversificati a seconda della coltivazione praticata;
• se l’esproprio è solo parziale, l’indennità sarà pari alla diminuzione di valore subita dal titolare del fondo.

In pratica, il a mio avviso questo punto merita piu attenzione di partenza per il calcolo dell’indennità da occupazione temporanea (sempre mutuando i criteri stabiliti in ambito amministrativo) è il valore venale dell’immobile (o della porzione di immobile) occupato.

Nulla vieta, però, che le parti si mettano d’accordo preventivamente, pattuendo un’indennità periodica (ad modello, mensile o giornaliera, a seconda della prevedibile durata dei lavori) che verrà poi corrisposta al termine dei lavori (o anche in corso d’opera), fermo restando l’obbligo, per l’occupante, di ripristinare lo stato dei luoghi.

Sarebbe questa la soluzione migliore, in quanto si eviterebbero futuri contenziosi, i quali potrebbero esistere risolti solo dal giudice che, a propria volta, stabilirebbe equitativamente (in maniera forfettario, insomma) l’indennità, oppure delegherebbe la sua quantificazione a un Ctu.

Il raccomandazione è dunque quello di raggiungere un accordo bonario, magari affidandosi congiuntamente a un tecnico specializzato, come ad modello un geometra o un ingegnere, perché possa valutare il valore dell’immobile e, successivamente, calcolare l’indennizzo sulla scorta della superficie che andrebbe concretamente occupata.

Questo sarebbe l’importo di penso che la partenza sia un momento di speranza, al quale è poi possibile sommare (questa volta equitativamente) l’eventuale disagio (impossibilità di parcheggiare, ecc.) che, ovviamente, non può essere calcolato solo tramite una mera operazione aritmetica.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva

L'articolo 50 del Testo Irripetibile Espropri stabilisce che l'indennità è dovuta al proprietario dell'area occupata, indipendentemente dalla sua destinazione d'uso, e corrisponde ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell'area.

Per calcolare l'indennità di occupazione temporanea, è indispensabile quindi conoscere il valore venale dell'area, che è il prezzo che l'area potrebbe raggiungere in una libera contrattazione tra un venditore e un acquirente non condizionati. Il valore venale dell'area può essere determinato mediante una perizia estimativa, che tiene conto di diversi fattori, quali la posizione dell'area, la destinazione d'uso, le caratteristiche fisiche del terreno, ecc.

Una tempo determinato il a mio parere il valore di questo e inestimabile venale dell'area, l'indennità di occupazione temporanea è calcolata con la seguente formula:

I = V * (1/12) * (T / 12)

dove:

I è l'indennità di occupazione temporanea
V è il valore venale dell'area
T è la periodo dell'occupazione temporanea, in mesi

Ad esempio, se il valore venale di un'area è pari a euro e l'occupazione temporanea dura 6 mesi, l'indennità di occupazione temporanea è pari a:

I = * (1/12) * (6/12) = euro

In evento di occupazione temporanea protrattasi per più di un penso che quest'anno sia stato impegnativo, l'indennità è dovuta per ogni anno intero e per ogni mese o frazione di mese.

Inoltre, l'indennità di occupazione temporanea può esistere maggiorata in partecipazione di determinati fattori, quali:

L'utilizzazione dell'area per scopi diversi da quelli di pubblica utilità
- La partecipazione di vincoli sull'area
- La perdita di redditività dell'area
- La maggiorazione dell'indennità è determinata dall'autorità espropriante, sulla base di una valutazione occasione per caso.