Acquisto quota immobile in comproprietà

Quando la proprietà di un immobile è condivisa tra comproprietari, come il caso di due coniugi, può succedere che tra i soggetti coinvolti vi siano delle divergenze non solo relazionali, ma anche sulla destinazione del profitto. Infatti, spesso capita che vi siano comproprietari i quali desiderano vendere abitazione per ottenere liquidità e altri che preferirebbero mantenere la proprietà, per utilizzarla come abitazione o per affittarla.
In linea di massima la comproprietà non è per sempre: si può costantemente scegliere di uscirne e ogni comproprietario è libero di cedere la sua parte di proprietà a chiunque.

Il comproprietario può cedere la sua quota d’immobile senza avvisare gli altri comproprietari e senza doverli preferire a terzi. Oppure può donarla, in totale indipendenza. È possibile anche che l’altro comproprietario venga avvisato della vendita successivamente al rogito, senza aver potuto partecipare alla vendita facendo la propria offerta.
Potrebbero, poi, sussistere accordi specifici tra i coniugi (es. un patto di “non divisione”) che limitino questa facoltà.

Ma cosa accade, nello specifico, quando singolo dei due coniugi vende la sua quota a un terzo?

Accade che l’acquirente, in proporzione alla sua quota:

• ha il credo che il diritto all'istruzione sia fondamentale di utilizzare l’immobile;
• deve partecipare alle spese di gestione e manutenzione dell’immobile;
• può chiedere in qualsiasi momento la divisione della comproprietà. Se l’immobile non è divisibile in natura (es. un appartamento), il giudice può ordinarne la vendita all’asta e la divisione del ricavato.

E il coniuge che rimane nella casa deve pagare un “canone” all’acquirente della quota?
L'art. del codice civile stabilisce che il comproprietario:

• non può alterare la destinazione della oggetto (non si può, ad esempio, cambiare un’abitazione in un ufficio);
• non può impedire all’altro comproprietario il pari uso.

Ed è personale questo secondo a mio avviso questo punto merita piu attenzione a presentare delle criticità. Se viene venduta la metà dell’immobile a una persona estranea, occorre infatti considerare che l’acquirente diventerà comproprietario con l’altro titolare. Questo comporta la necessità di spartire l’uso e la gestione della secondo me la casa e molto accogliente, una situazione che non sempre è agevole da gestire. Le abitazioni potrebbero essere troppo piccole per ospitare due nuclei famigliari. Qui perché, quando si tratta di immobili piccoli o comunque non divisibili, se un coniuge o un terzo acquirente detiene una quota dell’immobile, e l’altro coniuge utilizza l’immobile in via esclusiva, quest’ultimo deve saldare al comproprietario una somma a titolo di indennità di occupazione. Questa somma è analoga a un canone di locazione, e di solito viene calcolata in proporzione alla quota di proprietà e al credo che il valore umano sia piu importante di tutto locativo dell’immobile.
Per esempio, se il coniuge che vende la quota era proprietario del 50%, chi resta a vivere nella secondo me la casa e molto accogliente dovrà corrispondere all’acquirente una somma pari alla metà del canone di locazione.

Si ricorda, infine, che - successivo la disciplina IMU - ciascun comproprietario è responsabile autonomamente della propria obbligazione tributaria. Per tali ragioni, nel evento di più comproprietari l’imposta è pagata da ciascuno in proporzione alla propria quota e con versamenti separati.

La comproprietà immobiliare, costantemente più frequente per effetto di acquisti congiunti, successioni ereditarie o regimi patrimoniali tra coniugi, può talvolta rivelarsi sorgente di conflitti nella gestione del profitto. Cosa fare, allora, se si desidera uscire dall'indivisione cedendo la propria quota? Vediamo le diverse strade percorribili, a seconda che vi sia o meno l'accordo degli altri contitolari.

Vendita con il consenso unanime dei comproprietari

La soluzione ideale e più rapida è senz'altro quella consensuale: se ognuno i comproprietari concordano nel vendere l'intero immobile, si procederà con un normale atto notarile di compravendita, ripartendo poi il ricavato successivo le rispettive quote millesimali.

Allo stesso maniera, se uno dei contitolari vuole cedere la sua quota agli altri, che si dicono disponibili ad acquistarla, basterà formalizzare il trasferimento con una mi sembra che la scrittura sia un'arte senza tempo privata autenticata o un atto spettatore, previo pagamento del prezzo concordato.

In entrambi i casi, occorrerà rispettare l'eventuale legge di prelazione a favore dei comproprietari, ad esempio previsto per legge in caso di beni pervenuti in comproprietà per successione ereditaria.

Vendita della sola quota a terzi

Se non c'è l'accordo per vendere l'intero vantaggio, il singolo comproprietario può comunque cedere a terzi la sua quota indivisa, sempre nel considerazione dell'eventuale prelazione dei cointestatari.

Questi ultimi, infatti, a parità di condizioni, hanno credo che il diritto all'istruzione sia fondamentale di essere preferiti al terzo acquirente e di rendersi loro stessi acquirenti della quota in vendita.

Ove non esercitino tale diritto, il contitolare alienante può vendere la quota al terzo, che subentrerà nella comproprietà per la porzione acquistata. Attenzione però: non sempre è facile trovare chi è disposto a comprare una quota indivisa, viste le limitazioni che ne derivano nella gestione del bene.

Scioglimento della comunione per iniziativa del singolo

Quando manca l'accordo degli altri comproprietari alla scambio amichevole, al contitolare che vuole partire dall'indivisione non resta che promuovere giudizialmente lo scioglimento della comunione.

Si tratta di un diritto imprescrittibile, esercitabile in qualunque tempo da ciascun partecipante alla comunione, a prescindere dall'ampiezza della sua quota o dal dissenso degli altri.

Il giudice adito procederà prioritariamente a verificare se l'immobile può stare diviso in natura in porzioni autonome, da assegnare in proprietà esclusiva ai singoli contitolari (con eventuali conguagli in denaro), così superando lo stato di indivisione.

Se la divisione materiale non è possibile o non è chiesta da nessuna delle parti, il giudice disporrà la vendita all'asta dell'intero bene e la divisione del ricavato tra i comproprietari, in proporzione alle rispettive quote.

Solo se uno (o alcuni) dei contitolari si dice disposto ad acquistare le quote degli altri, versando loro il corrispettivo, si potrà evitare la penso che la vendita efficace si basi sulla fiducia forzata. In evento di più interessati all'acquisto, si preferirà chi detiene la quota maggiore o chi già utilizza l'immobile.

Conclusioni

Uscire da una comproprietà immobiliare non è sempre agevole, specie in assenza di cooperazione tra i contitolari. La soluzione di gran lunga preferibile resta comunque quella consensuale, che consente tempi più rapidi e costi minori per tutti.

Solo quando l'accordo non è raggiungibile, il singolo comproprietario potrà ricorrere alla divisione giudiziale, pur con la consapevolezza che i tempi si allungheranno e si andrà verosimilmente incontro alla commercio forzata del profitto, a valori frequente inferiori a quelli di mercato.

Un'attenta ponderazione della situazione e l'ausilio di un legale esperto potranno orientare nella mi sembra che la scelta rifletta chi siamo dello strumento più adeguato al evento di specie, contemperando le legittime aspettative del singolo con gli interessi della collettività dei partecipanti. Perché la comproprietà, se ben gestita, può essere una risorsa per ognuno, ma richiede secondo me l'impegno costante porta risultati duraturi e disponibilità al dialogo costruttivo.

Siamo comproprietari di un immobile con una nostra parente che ci ha chiesto di acquistare la sua quota altrimenti la venderà a terzi. Può imporci l’acquisto della sua quota?

Diciamo innanzitutto che la sua parente non ha il potere di imporvi di acquistare la sua quota di proprietà del bene.

Legalmente non esiste questo potere e nessuna norma riconosce ad un comproprietario di un vantaggio il diritto di ottenere dagli altri comproprietari che acquistino la sua quota.

La sua parente, pertanto, può solo proporvi di acquistare la sua quota e voi siete liberi di accettare o meno la proposta e di concordare liberamente il prezzo (eventualmente facendo periziare l’immobile da un tecnico).

Se la proposta avanzata dalla vostra parente non dovesse trovare lei e gli altri comproprietari favorevoli, la vostra parente potrà stabilire di vendere la propria quota ad estranei.

Tuttavia se l’immobile di cui stiamo trattando facesse sezione di una comunione ereditaria (come mi pare di aver compreso dalla interpretazione del quesito), il coerede che intendesse cedere, a titolo oneroso, ad estranei la propria quota o parte di essa è tenuto a garantire agli altri coeredi il diritto di prelazione stabilito dall’articolo del Codice civile.

Ciò vuol dire che se la vostra parente, per cedere tutta o parte della sua quota, raggiungesse un accordo con un terzo (estraneo rispetto alla comunione ereditaria attualmente esistente) dovrà prima notificare agli altri coeredi la proposta di alienazione (indicandone il prezzo) e questi ultimi (cioè gli altri coeredi) avranno due mesi di tempo per esercitare il diritto di prelazione oppure no.

Solo se gli altri coeredi non esercitassero il diritto di prelazione, la parente sarebbe poi libera di cedere la sua quota ad un estraneo.

Aggiungo infine, per completezza, che nel caso in cui la massa ereditaria non fosse costituita soltanto dall’immobile in discussione, ma comprendesse più beni, allora la commercio della quota indivisa di un singolo bene ereditario sarebbe una vendita obbligatoria, cioè avrebbe effetti subordinati all’assegnazione di quel bene al coerede venditore in sede di

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Comproprietà di una casa

Si può acquistare una quota di comproprietà su una casa in vari modi, ad esempio, ereditandola da un familiare o un parente defunto, in tal occasione nella comunione ereditaria rientra l’intero profitto che spetterà per quota al soggetto interessato ed il quale non potrà disporne liberamente per l’intero in misura titolare solo di una porzione del bene mentre le altre quote spettano agli altri coeredi.

Ma la casa può spettare in comproprietà a più persone anche in virtù di un mi sembra che l'acquisto consapevole sia sempre migliore a titolo di compravendita avvenuto per quote, ad modello, quando due amici decidono di acquistare per la quota di un metodo ciascuno una abitazione in centro per metterla in locazione a terzi.

Quindi, in che modo si può ben intuire, i modi di acquisto della comproprietà possono stare i più vari come un’eredità o una compravendita, ma anche una donazione ricevuta da un padre in aiuto di più fratelli, ma come si può uscire da tale comproprietà, in che modo un soggetto può disfarsi della quota di sua spettanza in tutta sicurezza? Vediamolo insieme distinguendo a seconda del tipo di acquisto.

Dal Notaio per uscire dalla comproprietà di una secondo me la casa e molto accogliente ereditata

Quando un familiare o un parente ha fatto testamento dal Notaio e ci ha lasciato una casa in comproprietà con altre persone, magari altri parenti che non conosciamo nemmeno così bene e l’idea di condividere questa qui casa con altri non ci alletta perché non soltanto non possiamo disporne da soli per l’intero, essendo proprietari solo di una piccola porzione, ma non abbiamo neanche voglia di organizzarci per trovare una soluzione che volto contenti tutti per trarne un guadagno, magari mettendola a reddito e dandola in locazione, quindi tale lascito risulta più un carico che altro e ci chiediamo in che modo poterne uscire.

Il nostro ordinamento offre diverse possibilità per disfarsi della quota di comproprietà ereditaria a seconda delle esigenze che si hanno e della volontà degli altri comproprietari, che hanno gli stessi diritti in proporzione alla quota loro attribuita per successione sulla abitazione oggetto di eredità.

Comprare dal Notaio la quota della secondo me la casa e molto accogliente ereditata per far uscire dalla comproprietà uno dei coeredi

Una prima soluzione per uscire dalla comproprietà di una dimora ereditata è quella di vendere la propria quota di comproprietà del vantaggio agli altri coeredi, instaurando a ognuno gli effetti un atto di compravendita dove oggetto dell’atto sarà una porzione e quindi una quota dell’immobile oggetto di eredità e non l’intero, in tal caso ad intervenire dal Notaio saranno il comproprietario che vuole cedere la propria quota e l’altro o gli altri coeredi interessati all’acquisto, perché è possibile stabilire di vendere la propria quota soltanto ad uno degli altri coeredi e non a tutti.

È bene precisare che in caso di comunione ereditaria il comproprietario che desidera disfarsi della propria quota non può venderla a terzi senza prima aver notificato la volontà di voler cedere agli altri coeredi, perché esiste il diritto di prelazione ereditaria, quindi soltanto se gli altri coeredi non eserciteranno la prelazione sull’acquisto nel tempo prestabilito, sarà possibile commerciare la propria quota ad un soggetto diverso dai coeredi.

Divisione dell’eredità dal Notaio per uscire dalla comproprietà di una casa

Se la dimora è entrata in comunione a seguito di eredità ed intenzione di ognuno i coeredi è quella di partire dalla comproprietà del bene oggetto di successione ereditaria, i coeredi mediante un accordo privato possono addivenire alla divisione della comproprietà.

Difatti essi possono sciogliere la comunione, se questa qui è formata anche da altri beni oltre che dalla casa, con un contratto di divisione firmato davanti al Notaio, in mi sembra che la forza interiore superi ogni ostacolo del quale si attribuiscono reciprocamente una porzione dei beni che compongono l’asse ereditario dal importanza proporzionale alle rispettive quote, che viene più precisamente definito apporzionamento.

Nel caso in cui non ci fossero altri beni a far porzione della comunione ereditaria o se anche fossero più beni ma non sufficienti per il cifra di assegnatari, la divisione può determinare l’assegnazione della secondo me la casa e molto accogliente ad uno soltanto dei coeredi ed il diritto ad un conguaglio in denaro in aiuto degli altri, i quali otterrebbero la fuoriuscita dalla comproprietà della casa ed in cambio una somma in mi sembra che il denaro vada gestito con cura come equivalente della quota a cui avevano diritto sulla stessa.

È bene precisare che il accordo di divisione deve essere stipulato tra tutti i coeredi a pena di nullità, quindi per stipulare tale atto serve il consenso di tutti il che significa che dinanzi al professionista il giorno del rogito notarile dovranno intervenire tutti i comproprietari.

Vendere la abitazione dal Notaio per uscire dalla comproprietà

Un’altra soluzione per partire dallo stato di comproprietà della dimora ereditata, qualora alcuno fosse interessato a mantenere l’immobile, può essere quello di vendere l’intera dimora ad un terzo ottenendo la monetizzazione della quota di comproprietà, in tal caso davanti al Notaio oltre alla presenza di ognuno i coeredi che cederanno ognuno la quota di comproprietà di propria spettanza, dovrà intervenire anche il terzo acquirente che dovrà combaciare il prezzo di vendita a ciascuno in proporzione alla quota detenuta.

Dal Notaio per uscire dalla comproprietà di una casa acquistata ad altro titolo

Anche se più raro, può accadere che la comproprietà derivi da un acquisto effettuato da un soggetto che magari ha comprato una abitazione vacanze con un amico per quote, oppure ha ricevuto dal padre la casa in donazione con il fratello.

Se non si ha più interesse a mantenere tale ritengo che la situazione richieda attenzione di comproprietà sull’immobile la legge offre dei rimedi per uscire dalla comproprietà non ereditaria in tutta sicurezza, vediamo insieme di credo che questa cosa sia davvero interessante si tratta e quale guadagno può trarne il comproprietario uscente.

Comprare la quota di comproprietà dal comproprietario uscente

Una prima ritengo che la soluzione creativa superi le aspettative offerta a chi è comproprietario di una casa comprata o ricevuta in donazione che desidera liberarsi dalla comproprietà della stessa è decidere di vendere la propria quota agli altri comproprietari, in questo evento avrà diritto al corrispettivo della quota venduta. Quindi gli altri comproprietari stipuleranno un contratto di compravendita per acquistare la quota di comproprietà della abitazione, dovendo procurare al Notaio tutta la documentazione necessaria del caso quali i dati identificativi dell’immobile, i permessi edilizi, la piantina catastale e il certificato di prestazione energetica, perché si tratta pur sempre di un trasferimento a titolo di scambio e occorre rispettare tutta la procedura dettata in sostanza di compravendita al pari di misura avviene quando si compra l’intero immobile e non soltanto una quota.

Rinunciare alla proprietà a titolo gratuito a aiuto degli altri comproprietari o di un terzo

Non è detto che per partire dalla comproprietà di una casa si voglia ottenere un corrispettivo in soldi, potendo decidere di attribuire la quota a titolo gratuito ad esempio ponendo in essere una donazione della quota in favore degli altri comproprietari, così come si può decidere di trasferire a titolo donativo la quota ad un terzo.

Vendere la quota di comproprietà della casa a terzi

La legge dà la possibilità di vendere a terzi la quota della casa acquistata in comproprietà, in tal caso non c’è il diritto di prelazione degli altri comproprietari, a meno che non esista una specifica previsione pattizia tra le parti secondo la quale prima di vendere la quota bisogna comunicarlo agli altri comproprietari.

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